Molto spesso accendere un mutuo è un passaggio obbligato per tutti coloro che, finalmente, decidono di comprare casa. Come ogni tipo di finanziamento, anche il mutuo prevede una percentuale di interessi che possono incidere, in misura maggiore o minore, sulla rata mensile. Cosa fare, dunque, quando si percepisce che la rata è divenuta troppo alta o che il tasso di interesse stabilito nel contratto è troppo alto? Si può ricorrere a diversi strumenti per rendere più conveniente il prestito: fra questi la surroga o “portabilità” del mutuo. Scopriamo cos’è e come funziona.

Cos’è la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo è tra gli argomenti più ricercati sul web: ciò significa che c’è molta curiosità sul tema. Parliamo infatti di una possibilità per rendere più conveniente il proprio contratto di mutuo, agendo principalmente sulla quota di interessi. La “portabilità” da una banca a un’altra è diventata molto più conveniente grazie al Decreto Bersani del 2007. Questa legge ha stabilito che trasferire il debito a un’altra banca deve essere un’operazione semplice e gratuita, in modo da tutelare il consumatore. 

Volendo dare una definizione più precisa, la surroga del mutuo è la possibilità di trasferire il mutuo da una banca a un’altra senza oneri e senza possibilità di rifiuti da parte del primo istituto di credito. Tutto ciò che dovrai fare è cercare una banca che offra condizioni più convenienti e accertarsi della sua disponibilità ad accogliere la restante parte del mutuo. Superato questo passaggio la strada è decisamente in discesa: non dovrai aspettare l’approvazione della vecchia banca e non ci saranno ulteriori pratiche da firmare (o da pagare!)

La surroga o portabilità è richiedibile sia sui contratti a tasso fisso che a tasso variabile. Facendo un piccolo passo indietro possiamo ricordare che:

  • I mutui a tasso fisso prevedono lo stesso interesse lungo tutta la durata del contratto: non si tratta di prodotti soggetti alle variazioni dei mercati (inflazione, crisi economiche ecc);
  • I mutui a tasso variabile hanno un interesse legato alle oscillazioni dei mercati secondo l’indice Euribor. Di conseguenza in alcuni periodi potrebbero essere particolarmente vantaggiosi, in altri più costosi.

Naturalmente la surroga può essere utilizzata in maniera intelligente: hai scelto un mutuo a tasso variabile ma ora il tasso fisso è più conveniente? È il momento adatto per richiedere una surroga. Lo stesso discorso vale al contrario: hai scelto un tasso fisso in un periodo di interessi alti? Puoi passare a un tasso variabile o a un tasso fisso più basso. 

La situazione è leggermente diversa per i cosiddetti “mutui liquidità”. Facciamo un esempio concreto: se hai un mutuo già attivo ma hai bisogno di un altro per ottenere ulteriori fondi ti potrebbe servire un mutuo liquidità. Quest’ultimo copre il precedente prestito e aggiunge ulteriori fondi: questo tipo di contratto non è surrogabile, o meglio, è surrogabile solo il vecchio contratto. Bisognerà aprire un’altra pratica per ottenere liquidità extra.

Come funziona la surroga del mutuo?

Surrogare un mutuo è semplicissimo. Nel caso si avverta la necessità di cambiare istituto di credito, basterà trovarne un altro che offra migliori condizioni, prendere appuntamento con un consulente e spiegare le proprie necessità. Bisognerà poi inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno alla vecchia banca indicando la propria volontà di recesso: questa non potrà rifiutarsi in nessun caso. Tutte le pratiche e i costi verranno coperti dalla nuova banca. Nel caso il passaggio della gestione dovesse essere ritardato dal precedente istituto di credito sono previste compensazioni economiche.

Quasi tutti i mutui sono idonei per essere surrogati, fra questi segnaliamo:

  • Mutuo bancario;
  • Mutuo fondiario;
  • Mutuo chirografico;
  • Mutuo agrario;
  • Mutuo di liquidità;
  • Mutuo prima o seconda casa;
  • Mutuo accollato;
  • Mutuo per immobili a uso commerciale.

La surroga del mutuo può essere richiesta, ovviamente, dall’intestatario o dagli intestatari del contratto precedente: in altre parole bisogna dimostrare di essere il proprietario del debito. Non esistono differenze fra i mutui per la prima o la seconda casa: se il proprio contratto rientra nell’elenco prima mostrato, non ci sarà alcun problema nel formulare la richiesta, né saranno imposti particolari vincoli.

Calcolare la rata dopo la surroga del mutuo è poi semplicissimo: bisogna prima capire qual è l’importo restante, in quante rate dilazionarlo e quale sarà il nuovo tasso d’interesse. Così facendo si otterrà una stima della nuova rata mensile. Quest’operazione è particolarmente semplice in quanto non sono richiesti costi aggiuntivi per la surroga: tutte le spese saranno coperte dalla nuova banca. Parziale eccezione riguarda la tassa sull’ipoteca di 35 euro. È una spesa fissa e una tantum a carico del cliente.

Quando si può richiedere la surroga del mutuo?

La surroga del mutuo si può richiedere illimitatamente e senza alcun vincolo di tempo. Questo è ciò che prevede la legge, ma è necessario fare le debite eccezioni, in quanto ogni surroga va valutata caso per caso. 

Anche se la surroga può essere richiesta illimitate volte e la vecchia banca non può opporsi, il nuovo istituto di credito presso il quale trasferirai il mutuo potrebbe non accettare la tua proposta. Ciò succede, spesso, quando il cliente ha un profilo di rischio molto alto o si è usufruito più volte della surroga.

Lo stesso ragionamento vale per le tempistiche in cui richiedere la surroga. Anche in questo caso dobbiamo fare un piccolo passo indietro e capire come si compone la rata di un prestito.

  • Durante i primi anni di contratto la rata va a coprire principalmente l’interesse dovuto alla banca;
  • Nella fase finale del contratto la rata ripaga effettivamente il capitale richiesto.

Ciò significa che la surroga del mutuo, anche se sempre richiedibile, è conveniente quando il mutuo è “giovane”, ovvero stipulato solo da qualche anno. In caso contrario si rischierebbe di pagare due volte gli interessi bancari. Quindi, se dovessi percepire che la rata mensile è diventata troppo alta, meglio agire subito che lasciare passare il tempo. In tal caso l’unico vincolo di tempo non è dettato dalla legge ma dalla convenienza dei tuoi interessi.